Donazione immobili tra parenti

Come fare un passaggio di proprietà tra padre e figli o tra familiari: la donazione diretta. I rischi collegati all’eredità e i rimedi.

La donazione di immobili tra parenti è un atto molto frequente. Di solito serve ad anticipare il naturale passaggio di proprietà dei beni alla morte del titolare. Il quale, lasciando così tutto “predisposto” per quando non ci sarà più, evita che il testamento possa essere motivo di litigio tra gli eredi.

Tuttavia, non è così che si scongiurano le cause tra familiari. Ben altre sono le precauzioni che bisogna approntare, almeno dal punto di vista giuridico, per rendere la donazione non contestabile.

In questo articolo ti forniremo una serie di chiarimenti che potrai utilizzare nel momento in cui dovessi decidere di fare una donazione di immobili tra parenti

Come si fa una donazione di immobile tra parenti?

Le donazioni di immobili tra parenti seguono le regole generali previste dal codice civile.Ci sono due modi per regalare la casa a un familiare. Il primo è quello della donazione diretta, il secondo è la cosiddetta “donazione indiretta”, più semplice e informale.

La donazione diretta di immobili tra parenti

Nella donazione diretta il proprietario del bene decide di intestare la sua proprietà a un altro soggetto.La donazione fatta in favore di un figlio ha anche un altro vantaggio: non entra nella comunione legale dei beni.

Per cui, se anche quest’ultimo dovesse sposarsi o lo fosse già, il bene resterà nella esclusiva proprietà del donatario (il figlio).

Fare una donazione diretta tra familiari è molto facile. Basta prendere un appuntamento dal notaio, procurandosi l’atto di provenienza del bene (ad esempio l’atto di acquisto, la successione ereditaria o la donazione) e presentarsi – donatario e donante – con i rispettivi documenti di identità.

Se il donatario è in regime di comunione dei beni sarà necessario che si presenti anche il coniuge.C’è bisogno anche di due testimoni ma di solito sono messi a disposizione dallo studio notarile.

Se il donatario non ha altre case intestate nello stesso Comune può ottenere la riduzione dell’imposta di registro (dal 9 al 4%) a titolo di “bonus prima casa”. Dovrà però trasferire la residenza nel Comune ove si trova l’immobile oggetto di donazione.

Non si pagano imposte di donazione se il bene ha un valore superiore a un milione.

I rischi della donazione di immobili tra parenti

La regola vuole che la donazione tra parenti sia un atto facilmente impugnabile nel caso in cui abbia sottratto, agli eredi legittimari (figli, ascendenti e coniuge) una parte della quota di eredità a loro spettante per legge (la cosiddetta quota indisponibile). Con la conseguenza che, entro 10 anni dalla successione, i suddetti eredi legittimari potranno impugnare la donazione stessa anche se avvenuta molti anni prima. E non solo: se il donatario ha già ceduto l’immobile a terzi e non sono decorsi più di 20 anni dalla donazione, il nuovo acquirente dovrà restituire il bene ai legittimi eredi.

Questa conseguenza legale porta le banche a rifiutare prestiti per l’acquisto di immobili provenienti da una donazione: il rischio che i legittimari possano impugnare l’atto costringendo il compratore a restituirlo, priverebbe la banca delle proprie garanzie. Con la conseguenza che, chi riceve una casa in donazione difficilmente riesce poi a venderla se non dopo almeno 10 anni dall’apertura della successione.

Precauzioni da adottare in caso di donazione immobile tra parenti

Esistono due rimedi per evitare le contestazioni degli eredi legittimari. La prima è quella di ripartire la propria eredità in modo da non disconoscere a questi ultimi le loro quote di legittima. A tal fine non si considerano però solo i beni lasciati con il testamento ma anche quelli ricevuti in donazione quando ancora il de cuius era in vita. Se un padre ha, di fatto, ripartito il proprio patrimonio tra i suoi due figli in modo tale da garantire a ciascuno di questi il rispetto della quota minima fissata dalla legge, potrà lasciare, nel tesRocco ha due figli.

Il secondo modo per evitare contestazioni dei parenti è far firmare agli eredi legittimari una rinuncia a impugnare la donazione. In questo modo si evita che questi, un domani, possano agire con l’azione di lesione della quota di legittima.

Quando la vendita simula una donazione

Potrebbe infine succedere che un parente intesti una casa a un altro parente, simulando una vendita quando, in realtà, l’intenzione delle parti è quella di nascondere una donazione. Ciò viene fatto per evitare che gli eredi legittimari possano sollevare contestazioni. Ma per questi ultimi è sempre possibile dimostrare la simulazione e potranno farlo, in qualsiasi momento, con ogni mezzo di prova (anche semplici indizi). Ad esempio, si può verificare se il prezzo di vendita è conforme a quello di mercato o se il passaggio di denaro dal venditore all’acquirente è avvenuto realmente.